Executive Summary
Das Objekt
Das um 1895 errichtete Gründerzeithaus in der Gerberstraße 3 befindet sich in innerstädtischer Lage von Bautzen und steht unter Denkmalschutz. Das Objekt bietet auf drei Etagen insgesamt 501 m² Fläche und wird stufenweise zu einem vollvermieteten Mehrfamilienhaus entwickelt.
Der attraktive Einstiegspreis von 140.000 € (ca. 495 €/m²) liegt signifikant unter dem Marktwert sanierter Objekte in Bautzen. Die Denkmalschutz-Einstufung ermöglicht erhebliche steuerliche Sonderabschreibungen nach § 7i EStG.
Auf einen Blick
Kennzahlen
Kaufpreis
140.000 €
≈ 495 €/m²
Gesamtinvestition
403.306 €
Kauf + Sanierung
Nettorendite
11,58 %
auf Gesamtinvestition
Cashflow Vollausbau
2.206 €
pro Monat nach Finanzierung
Eigenkapital
30.000 €
+ 250.000 € Kredit
Tilgungsfreie Zeit
24 Monate
4,90 % Zins | 1 % Tilgung
Finanzierungsstruktur: 30.000 € Eigenkapital + 250.000 € Bankdarlehen (4,90 % Zins, 1,00 % Tilgung, 24 Monate tilgungsfrei). Gesamtmittel zum Start: 280.000 €. Restpuffer nach Kauf und Phase 1: ca. 48.500 €.
Umsetzungsstrategie
Stufenplan
Das Projekt durchläuft drei klar definierte Phasen. Jede Phase finanziert die nächste aus dem laufenden Cashflow – ohne weitere Kreditaufnahme. Klicken Sie auf eine Phase für Details.
Sofortmaßnahmen & Anlauf
Monat 1–24
Kosten
76.700 €
Einnahmen
29.250 € netto/Jahr
Cashflow
1.125 €/Monat
Umbau Erdgeschoss
Ab Jahr 4
Kosten
105.728 €
Einnahmen
40.482 € netto/Jahr
Cashflow
1.769 €/Monat
Vollausbau 2. Obergeschoss
Ab Jahr 9
Kosten
66.080 €
Einnahmen
46.722 € netto/Jahr
Cashflow
2.206 €/Monat
Investitionsübersicht
Sanierungs- & Umbaukosten
Alle Kosten inkl. pauschalen Denkmalschutz-Aufschlag von 18 %. Elektrik-Eigenleistung berücksichtigt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis | 140.000 € |
| Erwerbsnebenkosten (5,5 % GrESt Sachsen, Notar, Makler) | 14.798 € |
| Phase 1: Strangsanierung + Heizung (inkl. 18 % Denkmal) | 76.700 € |
| Phase 2: EG-Umbau (400 €/m² + Elektrik, inkl. 18 % Denkmal) | 105.728 € |
| Phase 3: OG2-Umbau (500 €/m², inkl. 18 % Denkmal) | 66.080 € |
| Gesamtinvestitionsvolumen | 403.306 € |
Eigenkapital
30.000 €
Bankdarlehen
250.000 €
Gesamtmittel
280.000 €
15-Jahres-Projektion
Kumulativer Cashflow
Pessimistisches Szenario · 3 FeWos à 15.000 €/Jahr · 30k€ EK + 250k€ Kredit · 24 Monate tilgungsfrei
- Cashflow vor Finanzierung
- Cashflow nach Finanzierung
- Verfügbares Gesamtkapital
Cashflow Phase 1 (FeWo)
1.125 €/Monat
nach Zinsen (tilgungsfrei)
Cashflow Phase 2 (+ EG)
1.769 €/Monat
nach voller Annuität
Cashflow Vollausbau
2.206 €/Monat
nach voller Annuität
Exit-Strategie
Endzustand: Dauervermietung
Nach Abschluss aller Sanierungsmaßnahmen werden alle Einheiten in die reguläre Dauervermietung überführt. Das Objekt wird zu einem klassischen, pflegeleichten Mehrfamilienhaus mit stabilem passivem Ertrag.
| Einheit | Fläche | Miete | Brutto/Jahr | Netto/Jahr |
|---|---|---|---|---|
| WE 1–3 (1. OG, ehem. Pension) | 170 m² | 6,50 €/m² | 13.260 € | 10.608 € |
| WE 4–5 (EG, ehem. Bäckerei) | 180 m² | 6,50 €/m² | 14.040 € | 11.232 € |
| WE 6 (2. OG, nach Wohnrecht) | 100 m² | 6,50 €/m² | 7.800 € | 6.240 € |
| GESAMT | 450 m² | — | 35.100 € | 28.080 € |
| Position | Betrag p.a. |
|---|---|
| Netto-Mieteinnahmen gesamt (Dauervermietung) | 28.080 € |
| Instandhaltung & Verwaltung | im 20%-Abzug enthalten |
| Kapitaldienst (4,90 % Zins + 1,00 % Tilgung) | − 14.750 € |
| Cashflow nach Finanzierung (Überschuss) | 13.330 € (1.110 €/Monat) |
Für Finanzierungspartner
Sicherheiten & Risikominimierung
Günstiger Einkaufspreis
Der Kaufpreis von 140.000 € (495 €/m²) liegt signifikant unter dem Marktwert für sanierte Objekte in Bautzen. Der Beleihungsauslauf (LTV) ist von Beginn an konservativ.
Wertsteigerung durch Eigeninvestition
Die Bank finanziert lediglich Kauf, Nebenkosten und Phase 1. Die wertsteigernden Ausbauten (EG und 2. OG, ca. 172.000 €) werden vollständig aus dem Cashflow erbracht – der LTV sinkt kontinuierlich.
Tilgungsfreier Anlauf (24 Monate)
Die 24 tilgungsfreien Monate ermöglichen einen sicheren Anlauf und den Aufbau von Liquiditätsreserven für die späteren Bauphasen, ohne den Cashflow zu belasten.
Nachhaltiger Endzustand
Nach Abschluss aller Sanierungen wird das Objekt zu einem klassischen, risikoarmen Renditeobjekt mit stabilen Dauermieteinnahmen und minimalem Verwaltungsaufwand.
Steuerliche Förderung (Denkmal-AfA)
Die Einstufung als Baudenkmal ermöglicht erhebliche Sonderabschreibungen nach § 7i EStG auf die Sanierungskosten von ca. 249.000 €. Dies stärkt die Liquidität des Investors massiv und reduziert das Ausfallrisiko.